2012工程部工作规划。
一、人员构架。
1. 经理1人；
2. 强弱电主管1人、强电弱电领班各1人、员工13人（其中包括高压配电室运行值班8人）；
3. 空调给排水主管1人、空调给排水领班各1人、 员工12人（其中包括给排水3人）；
4. 综合商装维修主管1人、领班1人、员工7人；
5. 内务1人；
工程部共计：42人。
二、完善部管理人员岗位职责。
1. 工程部经理：
1.1 建立并完善公司的内部管理制度，不断提升公司管理服务水平，树立远洋城物业良好的服务形象。
1.2 关注公司的经营测算，严格控制各项收支，提高经济效益，并通过合理节能、优化管理等手段降低管理成本。
1.3 熟悉相关工程标准、规范，熟悉工程规划设计方案、专项技术工程方案、工程技术方案及装修手续的审批。
1.4 熟悉物业管理相关法律法规和物业工作程序。
1.5 熟悉工程管理、招标投标、成本预算控制等工作、具备协调能力和处理解决问题的能力。
2. 工程主管：
2.1 确保管辖系统设备的安全运行是主要的首选任务、主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，每天工作应做到：
a.主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理；
b.检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象及时的纠正；
c.现场督导重要维修工程及工程施工，控制工作质量与进度；
d.实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时的采取纠正措施；
e.审阅运行报告，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。
2.2 设备发生故障及时组织维修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态。
2.3 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下节省能耗。
2.4 负责制定所管辖系统设备月度和年度维修保养计划和备品、备件计划，定期报送工程部经理审定，并负责组织安排维修保养工作的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。
2.5 切实执行工程部经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，严格督导下属。
2.6 针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。
2.7 审核下属员工考勤，做好技术归档管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月整理归档。
2.8 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督施工，验收施工质量。
2.9 负责装修管理中心有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调，统。
一、美观及符合消防要求。
2.10负责制定公共区域设备，设施管理的各种规章制度，出具设备、设施的巡检表。
2.11 负责部门员工日常管理，考核，安全教育的物业知识的培训，并对培训效果进项考核。以促进维修人员业务素质的不断提高。
2.12积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。
2.13 负责向经理提出工程管理方面的合理化建议。
2.14 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集，管理工作。
三、工程部管理制度的完善与学习培训。
1. 制度的完善。
工程部安全制度》《配电室管理制度》《工程部交**制度》《值班及机房管理制度》《电梯设备管理制度》《工程部工具管理制度》《机房钥匙管理制度》《设备机房门禁制度》《二次装修管理制度》《工程部油饰操作制度》《工程部特种工具操作制度》《工程部管道维修操作制度》《工程部电气焊操作制度》《消防设备运行管理制度》《保安监控运行管理制度》
2. 程的楼宇设备是物业服务的物质基础。
工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为商场服务；是提供给远洋城空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。
同时，物业管理费用中的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用的节约，直接可以令远洋城运营成本降低，提高整体管理效益。
在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责设备和商户的验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，班组与班组之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统，组织得不好，往往会出现问题，因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。
3. 学习培训。
四、 团队建设。
1. 团队领导的领导力。
优秀的团队领导会使团队保持高度一致。团队领导首先善于管人、育人、用人，同时，团队领导必须加强自身素质和能力的修炼，不断提高自身领导的水平。
1.1 以身作则。
团队领导是团队成员行为的标杆。要求员工做到的，管理人员首先必须做到，如考勤打卡、节日值班、礼仪规范要求等，管理人员必须以身作则，起模范带头作用。
1.2 共同参与。
团队建设应群策群力，需要所有成员共同参与，作为团队的领导要运用各种方法，充分调动员工的积极性，共同参与团队建设。
1.3 引领团队学习。
倡导“工作学习化，学习工作化”和“团队学习”的理念，提高员工学习的主动性、自觉性，坚持岗位学习、岗位成才。
2. 建立健全有效管理制度和激励机制。
健全的管理制度、良好的激励机制是团队精神形成与维系的内在动力。同时，团队价值观的培育，也须有一套规范化的管理制度和有效的激励机制。
2.1 问责制：
责任到岗、责任到人。让全体员工明白什么时间、什么地点、做什么事情、怎么做、做到什么程度等，增强员工的团队责任感。
2.2 员工激励制度：
应设置优秀员工奖、金点子奖、精神风貌奖、业务技能奖、学习进步奖、突出贡献奖、等季度奖项，通过激励充分调动员工的工作积极性、创造性、奉献性，同时设置末位淘汰制，对工作表现不好的员工实行岗位调离或淘汰，不断优化团队成员。
五、 节能管理。
1. 地下车库照明改造节能百分之50，照度不便卖场照明改造节能百分之30，照度略有提升满足了远洋城提高品质的要求。
2. 两座制冷机房的5台美国特灵制冷水机组冷凝器的清洗，提高制冷效率延长使用寿命。
3. 冷却管路的清洗及两台冷却塔填内料的清洗，提高换热效率，夏季提高制冷机的工作效率。
4. 远洋城弱电系统中楼宇自控系统的修缮，将卖场内36个空调机房内的42台空调机组和新风阀门楼体屋面的所有风机的开启实现自动化管理、省人省时省力同等于节省能源。
5. 夏季减少新风阀的开启角度，合理的控制制冷机运行时间，严格按照温度运行进行大小制冷机组切换机，控制运行电流，减少用电量。
六、 维修保养重点方面工作。
1. 电梯（扶梯客梯货梯）要达到最基本的舒适度强弱电班组黄伟配合王金生主管负责。
重点；1、增加合同的条款内容：2人24小时驻场进行维保、确保电梯维修效率，避免因排除电梯故障不及时而造成重大经济损失。
2. 增加免费更换的配件费用由二百元提至五百元，确保零部件的安全可靠性、为保障电梯安全运行。
a. 因特灵机组零配件厂家**相当昂贵、因此在今后维保合同约定内容中的配件费用应执行免费，制冷系统（主机的维保检修换件检漏冷却系统的清洗检修主机清洗两个冷却塔及管路（ 3至4月期间完成）空调主管负责。
b. 弱电系统的检测、维保合同的增加（地库车场的照明卖场及外围景观照明的时间自动调节）和每层空调机房的风机开闭时间自动调节及楼顶冷却塔阀门的自动控制、还应包括所有的风机（地下车库风机及楼顶的屋面风机）启停的自动化控制，强弱电领班庆山配合王金生主管负责。
七、远洋城改造项目的明细。
一共24个改造目的目的要明确（设备使用的年头比较长年久失修）当务之急的。
1. 硬件改造。
1.1 楼宇自动控制改造及维保：
楼宇自动化控制系统能够系统地管理相互关联的设备，发挥设备整体的优势和潜力，提高设备利用率，优化设备的运行状态和时间，从而可延长设备的服役寿命，降低能源消耗，减低维护人员的劳动强度和工时数量。最终达到降低设备的运行成本的目的。我公司楼控系统未能对所属设备进行全面控制，且由于无专业维保人员使楼控系统存在运行不稳，带故障运行现象。
故本年度对楼控系统进行全面改造并进行系统维保工作。
1.2 1号机房补水泵改造更新：
1号制冷机房补水泵现功率为3kw，扬程38米，主要负责办公区区域供（冷暖空调）水使用。由于前期设计余量较小，造成办公区高层供冷、暖效果较差。现对机房内补水泵进行更换改造工作，加大补水泵功率及扬程，满足办公区使用要求。
1.3 远洋城楼体侧面的保温防水：
众所周知，热流往往由高温向低温传递，直至平衡为止。冬季室内外温差很大，当室内的热量试图通过墙体保温材料时会被有效阻隔，从而减少室内热量的消耗；夏季，墙体保温材料同样会阻止太阳辐射和外部热量传入室内，既而在室内营造出冬暖夏凉的舒适环境。。
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