1．房地产估价是评估房地产的。
a．价值。b．**。
c．理论**。
d．成交**。
答案：a2．由于房地产（ ）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不**地产之间有区位优劣之分。
a．不可移动。
b．独一无二。
c．寿命长久。
d．供给有限。
答案：a3．在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价、买卖双方成交价三者的关系为。
a．买卖双方成交价≤买方最高出价≤卖方最低要价。
b．卖方最低要价≤买卖双方成交价≤买方最高出价。
c．买卖双方成交价≤卖方最低要价≤买方最高出价。
d．买方最高出价≤买卖双方成交价≤卖方最低要价。
答案：b见教材p93
4．某宗占地面积为2000㎡的建筑物，规划其建筑覆盖率为60%，建筑层数15层，且每层建筑面积均相等为1200㎡，经评估总地价为180万元，则该宗土地的楼面地价为元/㎡。
a．120b．100
c．300d．900
答案：b见教材p111
解析：总建筑面积=1200×15=18（万㎡），楼面地价=土地总价/总建筑面积=180/18=100（元/㎡）
5．一幢办公楼2010年评估了500万元，抵押贷款成数是0．7，贷了210万元，同年又从该银行贷款，假设评估**、抵押贷款成数不变且未偿还贷款，则该银行最多可放款为万元。
a．140b．150
c．190d．200
答案：a解析：银行最多贷款额=办公楼评估值×贷款成数=500×0．7=350（万元），依题意已贷款210万元，则该行最多可放款=3 50－210=140（万元）。
另一种解法：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款=500－210/0.7=200（万元），200×0．7=140（万元）。
6．一套建筑面积为130㎡、总价为50万元的住房，从成交日期时分期支付，首期支付为18万元，余款在未来一年内分4次等额支付，该住房的年折现率为6%。则该住房的实际单价为元/㎡。
a．3846
b．3756
c．3500
d．3300
答案：b解析：余款在未来每次支付=（5018）/4=8（万元），月折现率为6%/12=0.
5%，该住房的实际总价为：18＋8/（1＋0.5%）3＋8/（1＋0.
5%）6＋8/（1＋0.5%）9＋8/（1＋0.5%）12=48.
83（万元），实际单价为；488300/130=3756.15（元/㎡）
7．某住宅楼附近根据规划将修建街心花园，并增加绿地率，则该住宅楼的价值上升，这是由于房地产特性中的。
a．不可移动。
b．相互影响。
c．独一无二。
d．用途多样。
答案：b8．某估价事务所在2011年6月20日至7月10日评估了一宗房地产估价时点为2011年6月30日的**。之后，有关方面对其估价结果有异议，若原估价时点确定无误，则复核估价的估价时点应为。
a．2011年6月30日。
b．现在。c．重新估价的估价作业日期。
d．要求重新估价的委托方指定的日期。
答案：a9．在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定**提供参考依据的估价，一般是评估。
a．挂牌底价。
b．竞买人可承受的最**。
c．正常市场**。
d．最可能的成交价。
答案：b 见教材p20
解析：在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高**。
10．某套住宅，套内建筑面积为108㎡，分摊的共有面积系数为建筑面积的10%，套内建筑面积下的**为2600元/㎡，则该套住宅的单价为（ ）元/㎡。
a．1950
b．2167
c．2210
d．2340
答案：d 见教材p185
解析：建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共建筑面积，设建筑面积为χ，χ108＋χ×10%， 求的χ=120㎡，建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积=2600×108/120=2340（元/㎡）
11．某宗房地产2011年3月2日的**为1000美元/㎡，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的**月递增0.
5%，则其2011年10月2日的**为人民币元/㎡。2011年10月2日的汇率假定为1美元=8.29元人民币）
a．8553
b．8585
c．8596
d．8627
答案：b 见教材p194
解析：该类房地产在2011年10月2日的**=1000×（1＋0.5%）7×8.29=8584.54（元）。
12．评估某宗房地产2011年9月末的**，选取的可比实例成交**为2000元/㎡，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2011年1月末到2011年9月末的**每月与上月的变动幅度为1．5%，2．5%，0．5%，1．5%，2．5%，1．0%，1．5%，1．5%，0%。则该可比实例在2011年9月末的**为元/㎡。
a．1958
b．1949
c．1912
d．1902
答案：a 见教材p193
解析：2011年9月末的**=2000×（1＋2．5%）×1＋0．5%）×11．5%）×12．5%）×11．0%）×1＋1．5%）×11．5%）=1958.39（元/㎡）
13．某10年前建成交付使用的建筑物，建筑面积100㎡，单位建筑面积的重新购建**为800元/㎡，建筑物残值率5%，年折旧率2%，则该建筑物的现值是元。
a．64000
b．64800
c．67800
d．72000
答案：a 见教材p299
解析：d=d/c，则年折旧额d=c×d=100×800×2%=1600元，建筑物现值=建筑物的重新购建**－折旧额=80000－1600×10=64000（元）。另一种解法：
建筑物现值= c×（1－dt）=100×800×（1－2%×10）＝64000（元）。
14．某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为年。
a．40b．45
c．50d．60
答案：d 见教材p310
解析：应按建筑物经济寿命60年来计算建筑物折旧。
15．某银行存款计息方式采用单利，假设一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于。
a．6．37%
b．6．12%
c．6．02%
d．6%答案：a
见教材p281
解析：［（1＋6%）3－1］/3=6．37%。
16．某宗土地取得成本为1500万元，建设成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，投资利息为25万元，投资利润率为13%，则开发利润为万元。
a．351b．361
c．365d．369
答案：c 见教材p282
解析：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋建设成本＋管理费＋销售费用），开发利润=13%×（1500＋1200＋80＋30）=365. 3（万元）。
17．房地产权利的种类中，属于自物权的是p51）
a．所有权。
b．典权。c．抵押权。
d．地役权。
答案：a解析：物权分为自物权和他物权两种，自物权就是所有权，他物权有用益物权和担保物权两种，抵押权属于担保物权，地役权属于用益物权，典权属于他物权，《物权法》中并没有典权的规定。
18．某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为。
a．27%b．21%
c．73%d．79%
答案：d见教材p301
解析：当r=0时，该建筑物的成新率=n/（t＋n）=30/（8＋30）=79%。
19．某幢电梯已落后的办公楼，重建**为2000万元，该功能落后电梯的重置**为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可**的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为（ ）万元。
a．29b．35
c．67d．73
答案：a 见教材p308
解析：对于可修复的功能落后引起的折旧，在采用该落后功能的“建筑物重建**”情形下的计算公式：可修复的功能落后的折旧额＝落后功能的重置**－落后功能已提折旧－落后功能的净残值（＝落后功能的残值－拆除费用）＋（单独增加先进功能费用－随同增加先进功能费用）扣除功能落后折旧后的价值＝建筑物重建**－可修复的功能落后的折旧额。
故：该办公楼因电梯落后引起的折旧=（50－38）－（5－2）＋（100－80）=29（万元）。
20．承租人甲与出租人乙于3年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅的面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为500元/㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为万元。
a．7．99
b．8．42
c．9．58
d．13．51
答案：a解析：承租人目前的权益价值：，a=（600－500）×200=20000（元），n=8－3=5年， =79854．20（元）。
21．某宗收益性房地产50年收益权利的**为5000元/㎡，报酬率为8．5%，该宗房地产30年的收益权利**为元/㎡
a．4915
b．4646
c．4567
d．4022
答案：b 见教材p221
解析： =5000×｛（1+8．5）×[1+8．5）－1]｝/1+8．5）－1]=4646．04（万元）
22．预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。若该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的**为（ ）万元。
a．355b．435
c．457d．465
答案：c解析：v==30/9%＋1/9%2=456．79万（元）
23．某宗房地产的收益期限为40年，通过**，未来3年的年净收益分别为25万元、28万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益**最接近于（ ）万元。
a．299b．302
c．322d．324
答案：a解析：该宗房地产的收益**：
v==25/（1+8%）＋28/1+8%）3＋23（1+8%）3＋25/[8%×（1+8%）3]×[1－1/（1+8%）37]=299．10（万元）
24．预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为年。
a．13b．15
c．16d．17
答案：c解析：该宗房地产的合理经营期限为：a－（n－1）b=0，n=30/2＋1=16（年）
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