第二部分：前期策划。
一、 项目地块分析。
地块位置：位于福鼎市白琳区。
地块大小：地块成___型，总面积约1000亩，长___米，宽___米。
地块现状：是非可耕地，没有多少市民居住，拆迁等随时可以进行。
规划条件：容积率3.58，建筑限高30米，建筑密度不超过45％，绿化面积不少于35％。
地块周边生活、市政配套现状：用水、供电，交通等基础配套确保按期完工。
地块综合评价：
地块swot分析。
二、 项目商业部分建议。
1. 项目定位。
1) 对项目性质的判断。
以商务公寓、酒店为主体的建筑综合体。
商业物业是本项目的机会点和难点，商业物业体量直接影响到项目开发利润值；但对商业物业必须考虑两方面的基本因素：一是体量和布置方式均以可能实现的市场销售条件和客户使用倾向为判断，二是尽可能减小对主体科技园生产环境的影响。
考虑既定的地价关系，物业**水平已处于目前市场较高水平，同时结合项目固有资源及区域板块发展的前瞻性价值，项目品质及形象档次定位应是能和周边区域环境乃至整个福鼎商务服务市场形成突破性的提升优势。
2) 产品开发思路。
1 中高端目标客户群心理特征。
本项目所针对的中高收入群体的企业主，企业管理人员，其他企业的外贸人员等中高端产品需求者。从动机的角度出发，高端需求是可以不断被激发的。由于产品的特殊性，这种激发特性可能在一定时期内是有限度的，但总体趋势依然如此。
本项目的主要目标客户群以内在导向型为主，他们在表象上没有表示出强烈的攀比心理，略为保守，更加重视自我。当然，这并不意味着他们不需要更好、更顶端的产品，恰恰相反，更顶端的产品在他们潜意识当中意味着更能符合他们内心规范。这种规范包括：
不直白和张扬的、含蓄的、文化的、内在的、有品位的产品。因此，在满足消费者产品需求的开发思路上，应以品质为导向。
对于商务式公寓或酒店，意味着“品位”、“经济”的观念。这种“品位”的观念不一定和**有直接关系，主要是从各种载体中得到的综合印象。因此在本项目的开发定位上，无论**走势如何界定，都应超越目前市场上一切同类产品的定位。
超越目前市场上同类产品，最主要的体现是更完美的产品和服务。产品推广时需要运用一些含蓄、文化且隐性的营销手段，间接地表明“品位的、有身份的、有地位的”观念。
2 开发思路。
产品研究中消费者对追求产品档次的反映也可以理解为：在中高端需求者的普遍潜意识中，有一种需求：那就是无论属于哪一类型的中高端需求者，都非常需要把自己同“暴富”的区分开来，这种需求可能是本项目的目标客户群当中最重要的潜意识需求。
目标客户群认为，尽管他们不一定很有学识，但非常有主见，对生活的品位和档次有自己一套成熟的看法，有自己成功的理念，对很“俗”的观念和作法基本持否定态度。因此在表象上，他们不会表现出强烈的攀比心理。对于这样一个目标客户群，通常的尊容显贵的营销诉求方式不一定适用。
营销主题上直接表现出来的应该是对品味和内涵以及生活方式的追求，而他们潜意识中攀比追求的心理应该通过其它间接的营销暗示的手段来完成。
本项目的区域优势明显，地理条件良好，生活市政配套完善，文化底蕴足，该定位有充分的地块条件支撑。
特色，是指在产品基本功能上附加的“品位的、有身份的、有地位的”观念，有两个方面：一是配套增加特色，如在景观、附加设施方面进行考虑；另一方面是在产品特色上，如利用架空层做成有品位的书房等以供入住的客人或者贵宾休息或者休闲用等都可以构成的特色。
性能质量，主要指在产品本身用材，内外装修上品位特色。在多方面需要注意：项目的综合产品指数、景观、入口处的具有内涵的设计、装修等，都可以体现性能质量的要求。
风格，风格最主要是指给客户的视觉和感觉效果，最主要的特点是项目主题：项目主题主要由文化主题和景观主题构成，文化主题是目标客户群最直观的项目感受，是判断商务公寓或酒店特点的一个依据。
综合以上分析，建议项目商业定位于：“品位的、有身份的、有地位的”的高品质公寓或酒店。
2. **定位。
本项目初步定位于福鼎市高端商务休闲场所，充当市场领导者，在**定位上，我们既要看到相对其他公寓和酒店来说，福鼎在这区域还没有成熟的竞争对手，因此我们需要借助成熟的营销推广获得众多消费者的青睐和选择。因此，建议采取“以我为主”的策略，通过引入有效的推广体系来解决目前高端公寓和酒店的问题。
结论。根据项目所处位置以及整个园区的定位，综合后建议本项目的定位是中高端商务公寓或酒店。
三、 项目工业部分建议。
项目位置说明：整个高科技园位于白琳区，项目为项目工业区域，建筑均为厂房、住宿及部分商业部分和生活区域，分为多层与单层，灵活布置于项目地块之上。总建筑面积70万平方米。
1. 规划布局原则。
1) 规划设计指导思想。
特色原则：在对福鼎的城市特色及文化底蕴研究基础上，对自有资源环境和发展前景进行分析确立规划的整体氛围和风格。
利润最大化原则：在规划过程中，充分协调周边关系以及工商业的比例，既能满足规划要求和设计规范，又能最大限度地满足市场需求，实现利润最大化。
生态原则：在规划中合理的、科学的利用自然资源，实现绿化与工业的协调搭配，打造生态型工业环境。
系统原则：科技园规划应处理好工业、商业、配套及绿化各个系统间的关系，同时由于项目将分期开发，因此还应在规划和管理上考虑项目的持续性发展。
2) 规划布局原则。
高效率：利用容积率和多产业联合发展，尽量形成产业链集中区域分布。
大环境：突出显示区内优质的环境配置，环境集中布置，并达成共享和均衡。
标志性：利用位置优势，形成福鼎市“地标性”建筑群的外观形象。
工商协调：在规划上尽量保证商业区和工业区的分隔。
2. 厂房建筑设计建议。
建筑单体可以考虑：环保，节能，时尚，高效；建议不要采用过于现代前卫的风格，主要考虑环保节能。
建议灵活布置厂房，整体风格要有内敛感，与项目商业部分统一。应该形成略微厚重的视觉感受，而不是夸张、前卫、刺激的感受。
根据建筑总体风格考虑整个高科技园区的其他建筑，对于本项目来说，和谐是整体建筑风格的灵魂，是影响城市天际线和影响目标客户心理的一大要素。
3. 厂房建议。
主要厂房设计原则。
平面布局紧凑，交通路线便捷。减少走道面积，尽可能地减少无谓的浪费，如充分利用各功能区之间的不同时性，让各功能区之间适当进行部分空间共享，功能联系紧密的厂房合设，避免厂房重复建设，提高空间的实用性。
完善其他功能，设计如花园，休闲地，衣帽间等多功能空间。
设计休憩花园、长凳，绿化带等生态空间，满足人与大自然亲近的需要。
4. 景观设计建议。
1) 景观设计原则。
整体性：在环境设计中达到功能整体性与环境设计整体性的统一。即达到功能与主题概念的一致；同时达到概念、空间的连续性、整体与局部、与周边围合建筑的协调与变化的整体性；
系统性——中心花园和园区内分散性景观小品通过景观设计有机地组织在一起，形成系统的景观结构；
生态性——设计中着重考虑中心花园的生态景观营造；
尺度适应性——充分把握景观空间尺度的舒适性，做到景观空间尺度与建筑尺度相适应；
多样性——景观空间及功能多样，空间形态丰富；
参与性——充分考虑人为的参与及不同年龄段人的需求，进行合理的景观空间组织，同时，考虑人的方便达到与参与性；
步行化——环境中各种空间的营造支持人的行为，可使工人和管理人员方便进入、参与，各种空间及景观以为园区工人和管理人员服务为主要目的；
立体化——利用全面绿化、立体绿化等设计手法。力求为园区提供尽可能多的绿化空间。
2) 景观设计。
入口园区广场。
在园区入口形成一个具有强烈内聚效果的小型广场，在功能上既是园区公共的小型公园，又是园区酒店或公寓的入口。圆形同心圆的构图具有强烈的向心性，使得广场自然成为这个园区的中心，充分聚集人气。
小区**公园。
**公园为厂房与生活区域间隔的中部扩大而成的圆形花园，圆心位置可考虑水景（如跌落型水池）、雕塑、小品等。在水池一侧可设置造型轻巧别致的景观亭，周围是扩展开来的木质平台。
5. 配套设施建议。
1) 园区配套设施建议。
室外运动设施设计原则：应方便园区员工运动，尽量集中设置在生活区域，既能达到运动健身的目的，又能共享环境空间。
健身步道：也作为一种健身设施，供员工健身运动。
2) 智能化系统建议。
福鼎的工业建设还没有智能化高科技园区的概念以及设施，智能化实施的引进，将提高整个园区的档次和品质，也可以成为一大卖点或招商热点。
智能化小区特点：
实现园区物业的高效管理，节约能源，保持和改善生态环境；
满足人们现代生活需要，为物业管理中心提供良好的管理与控制方式；
为入住企业提供良好的服务和交流手段。
具体而言，智能化系统主要包括：
安全防范系统
出入口管理及周界防越报警；
闭路电视监控；
对讲/可视对讲与防盗门控制；
信息管理系统
对安全防范系统实行监控；
远程抄表与管理或ic卡管理；
车辆出入与停车管理；
供电设备、公共照明设备、供水等主要设备的监控管理；
紧急广播与背景**系统；
物业管理计算机系统
信息网络系统
综合布线 高速宽带数据网系统。
宽带光纤接入网
**网 3) 物业管理建议。
物业管理也是福鼎工业区域的一大缺陷，几乎没有园区有现代物管的观念。通过引进成熟的现代业管理来提升园区质素，潜力很大。
一般而言，现代物管包括公共秩序维护、公共设施设备维护、环境保洁、绿化园艺、节日布置、车辆管理、物业综合保险等基本职能，此外，还可以提供办公区家政、维修、商务、商业联盟等多种个性化服务。
四、 项目工业部分swot分析。
一）swot分析。
1、优势分析：
本项目处于福鼎市港**通便利区域，与港口毗邻，是福鼎工业产品通往港口的必经之地。
本项目与福鼎市市目前最便捷高速公路相联，交通极为便利，项目与其共享商业**的机遇增加，通过延长其商业联系带。成为福鼎现代工业的城市原点。
本项目处于本来是传统建材的福鼎，很多的商家已经习惯于到福鼎来做建材**，这利于本项目迅速被企业接受，缩短经历新工业中心所经历的商业酝酿期。
在福鼎市的城市规划中，本项目将作为承接传统工业中心的新工业中心。**与车流将比现在有大幅度增加，为本项目的成功动作提供有利的政策支持。
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