未来10年

未来10年，中国房地产将呈现如下的发展趋势：

1、城市之间房价差距将更大。

**一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

2、大城市房屋日益资产化。

一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。

绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

3、小户型将机械化。

在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。

4、逆城市化很难出现。

很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。

因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

5、大城市很难“去中心化”

欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。

国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：

如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去中心化意义就不大了。

6、商铺面临价值重估。

商铺面临的最大问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。

“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

7、写字楼跟住宅**将长期倒挂。

在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务公寓），住宅更贵。为什么？

原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电**高，一般不能通煤气。

网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。

当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。

8、房产税会出台，但对市场影响不大。

由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方**的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。

整体而言，房产税对房价影响不大。

9、计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大。

全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机（过度老龄化，劳动力不足）。

这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方**宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。

10、大城市的房价：涨涨涨！

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。

你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币**量长期偏高，所以房价只能不断**。

以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至**。但以人民币计价，房价的大趋势是不断**。换句话说，这里面有很大的因素是货币贬值。

11、房地产企业将大量消亡、转型。

2014年2月，我写过一篇文章，题目是《2014：开发商的“逃命年”》。逃亡的路线包括：

逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。

最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。

12、“互联化+房地产”泡沫将破。

移动互联网带来的新一波网络热，如今在中国和美国同时达到了顶点。随着美元加息临近，美国**大调整已经开始。在中国，ipo注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里疯狂的pe、vc投资，面临着退出困境。

2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。

很多人会绝对矛盾，既然房企都死翘翘了，为何楼市还没有崩盘？三四线城市房企将现死亡潮，通过实地调研，很多企业真的在苟延残喘，自有资金良好或通过银行正常渠道融资的企业还能维持一段时间，但是那些通过民间高利贷融资的，不是已经死在路上，就是往死路上跑。实在看不出来有何高招、妙招能够解救开发商于水火之中。

很多人问我同一个问题，那就是开发商既然坐地等死，为何不拼死降价卖房。比如原价10000元的房子，如今我都要死了，为何不卖5000元，如果还卖不出去，我卖3000元成不成。这就是所谓的一厢情愿，是买家的良好愿望。

对啊，购房者都不出手了，我看你开发商还降价不降价？但实际上，谁都愿意站在自己的立场上思考问题，不会换位思考。如果站在开发商的角度，这房价还真的不能降。

为什么？原因有二：

第一是个地方**不容许你降价。

在别人的地盘上混，就必须听地盘老大的。前几年任志强就说过，在地方**眼里，开发商就是一个丫鬟，白天帮主人打理日常起居，晚上还要给主人暖床，被用了砵箂释脦的主人宠幸。在房地产利益链条上，开发商最多算老二，拿走大头的永远是老大。

土地财政成了支撑地方经济增长的绝对主力，因此土地**绝对不能下降，但土地**不降的前提就是保证房价的稳定甚至**。所以在老大的地盘上混，你就不能出格，如今你带头掀起**战，等待你的命运就是出局，永远不要再回来混。

房价**大家都喜笑颜开，如果房价出现大跌，脸色最不好看的就是老大了。在某年春节后，参加了一位县长组织的开发商座谈会。春节过后，大家的气色很不错，见面互相说着恭喜发财的话。

落座后，县长大家开始发言，和兄弟们言简意赅，既然在我们县做房地产，又恰逢城市扩张，大家都有机会赚钱，今年你们的任务就是将房价每平米再涨500元，这样你好、我好，大家都好。所以如果大降，土地财政如何保证？

第二个不容许混的就是借你钱的人。

开发商有两种渠道借钱：一是银行贷款；二是民间融资，即所谓的高利贷。不管何种借款方式，都需要有抵押物的，有抵押就有评估。

拿银行贷款举例来说，银行之所以借款给你，是因为你土地或房产物有所值，才有借钱给你的理由。一旦开发商大幅度降价处理，等于将银行的资产贱卖，这等于要了银行的命。当然这其中还有其他猫腻，银行能够借钱给你，说明开发商老板和银行关系不错。

关系不错的背后，能够决定贷款的行长们肯定也拿了不少好处，这其中的玄妙相信大家都懂。如果一旦出现抵押物价值大幅度缩水，上面总行就要倒追责任，既然有降价风险，当初谁签字放的款，谁做的资产评估。写到这里相比大家就已经明白，作为银行来讲，宁愿你房子**卖不出去，也不能让你低价倾销。

如果开发商孤注一掷，拼死降价，作为银行，去当地房管局打个招呼，将抵押物封存，无法进行买卖合同备案，开发商想卖房也无力回天。

当然还有一些其他原因，比如同行、行业协会也不会让你降价。在这里就不一一赘述了。回到最初的房企倒闭楼市也不会崩盘的话题，看到这里很多人或许就已经明白。

你开发商可以偷偷的死，也不能大张旗鼓的死。即使未来到处出现房企跑路、崩盘的消息，也不能大肆报道，太影响和谐盛世的良好氛围了。09年，北京房价据民间统计大涨了至少50%，但国家统计局公布的数据却只有1.

5%。这就是统计和**的力量。

所以今天，三四线城市的烂摊子如何收拾，是头等大事。我早说过中国实体经济早已经是一滩稀屎，靠房地产这个金盘托着。如果盘子漏了，全球第二大经济体就要变成难粪一堆。

三四线如何救市，恐有两招：一是继续推高一二线城市房价，通过高房价倒逼人口进入三四线城市；其二就是城市化，千方百计把农村人口拉进城市。当然还有一绝招：

**引导，唱响房地产春天主旋律。总之房企倒闭是经济层面小事一桩，而楼市崩盘是政治大事。

近日，*******书面接受了美国华尔街**的专访。在谈到能否阻止经济下滑这一问题时，***主席表示“我们正在加快转变经济发展方式、调整经济结构，更加注重创新驱动，更加倚重消费拉动。”今天，我们的社会处于一段艰难的转型期，我们希望通过社会转型使中国保持强劲的发展动力。

然而，从国际经验看，无论是早期的欧洲和北美，还是后来的日本和亚洲“四小龙”，任何一个处于转型期的社会都会出现重大的社会问题。

处于转型期的我国社会发生问题也是可以理解的，但如果越来越多的社会问题积累起来，得不到解决，那么最终就会造成社会失序的局面。对今天的我国社会，海内外人们已经有很多的猜测，例如“断裂”、“解体”或者“崩溃”。社会秩序已经发展到哪个地步，不同的人从不同的角度会有不同的估计。

但可以确定地说，我国社会正在面临失序的危险。为什么可以得出这个判断？我在《关键时刻：

中国改革何处去》一书中进行了详细的论述。现在，就社会经济基础这一方面和大家分享。

社会正在失去其整合的经济基础。

什么是社会？整合社会的是什么？社会科学家们有一个共识，即社会是一个有机共同体。这样一个有机公共体的存在必须具有经济、政治和道德的基础。

社会的经济基础是什么呢？最基本的就是，一要有一定的经济发展水平，二要有基本的经济公平。如果没有一定的经济发展水平，人们处于不能温饱的状态，那么社会成员之间就会为了最基本的生存权而互相冲突。

但一旦到了温饱以上的水平，经济公平就变得非常重要。在传统中国，法家强调“养民”，而儒家则强调社会公平。法家相信“仓廪实而知廉耻”，就是说必须为社会成员提供一定的经济利益；没有这个经济基础，就不会有稳定的社会秩序和这个秩序所需要的道德基础。

而儒家则相信“不患寡而患不均”，就是说，贫穷并不可怕，可怕的是不均，就是经济公平的缺失。从历史发展的经验看，法家和儒家的看法都有偏颇，把两者结合起来更能反映事物的真实面貌。法家强调经济发展，这是对的。

如果没有经济发展，社会成员处于极度贫穷状态，那么社会就很难成其为社会。大量的经验证据证明，在极度贫穷下，就不会产生良好的社会秩序，更不用说是良好的社会道德了。但是仅仅有经济发展也不行。

经济发展要看什么样的经济发展，经济发展如果造成了极度的社会不公平，那么也同样会出现社会秩序问题。这里，儒家是对的，没有社会公平的经济发展，就不能造就一个有序的社会。

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