2023年上半年，我国房地产市场风云突变，1-5月全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。在宏观经济环境整体偏弱的背景下，**调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时，各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策突破口。
6月末，呼和浩特正式取消限购，地方政策调整步入新的阶段。
1.调控政策保持长效稳定同时更趋灵活。
1.1**注重制度建设，确立“双向调控”指导思想。
**进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。2023年3月，全国两会召开，确定今年**工作15个方面共55项重点任务。在此其中，城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。
随后，***公布《国家新型城镇化规划（2014-2020）》，在“以人为本”原则下，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。5月20日***批**展改革委《关于2023年深化经济体制改革重点任务的意见》，优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革，以及推进房产税立法工作。
图：上半年**重要会议主要内容。
可以看出，本届**改革的着力点在于处理好**与市场的关系，通过更大限度的放权松绑，促使市场主体迸发新的活力。同时，通过推进财税、金融、**等制度的改革，加快推进经济结构调整，加快转变发展方式，用市场手段和**信号推动各类市场主体健康发展。
房地产市场更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导。2023年上半年，各地房地产市场持续分化，但**层面并未出台具体的调控政策，而是延续去年底住建部会议“分类指导”的思想，由各地自行“双向调控”。2023年两会，***总理在**工作报告和答记者问中多次强调，未来应根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。
对房地产市场则是要因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，未来工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。之后住建部提出今年的房地产市场调控总基调为双向调控，副部长齐骥解释称所谓双向调控即对一线城市继续增加**，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出，而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、**结构。在**提出双向调控的背景下，各地调控频繁出现政策微调，6月4日住建部再次重申了双向调控、分类指导的调控基调，并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。
从**近来表态可看出，“不打压、不刺激”、“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等，将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。
1.2地方政策现微调，调控政策因地制宜。
重点城市监管加码。在分类调控的政策基调下，热点一二线城市并未放松监管，力度反而有所加大。3月11日，南京市发布“宁七条”，成为2023年首个进一步收紧房地产调控的二线城市。
北京银监局发布通知称应加强防范消费贷款风险，个人综合消费贷款不得用于购房、投资等非消费领域。尤其不得利用个人住房按揭贷款与个人综合消费贷款相**的个人组合贷款品种。厦门发布《厦门市商品房预售资金管理实施细则》，与原细则相比，取消了免除监管条款，所有商品房项目都纳入监管，且项目从申请预售许可证。
开始，直至项目办理完竣工预收报备手续，全过程都进行监管。同时上海、广州、深圳等城市也对当地调控政策进行再度重申。
部分城市政策微调。随着房地产市场城市间分化加剧，部分房价松动、市场遇冷的城市，逐渐对现行政策有所调整。4月25日，南宁市房管局发文称，广西北部湾经济区内的五市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
郑州市房管局表示，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整，随后《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》于5月出台，提出购房贷款可获政策性担保。6月26日，呼和浩特发文称充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案的制度，居民购买商品住房（含二套住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明，至此，呼和浩特成为第一个正式出台文件取消限购的城市。
图：2023年上半年部分城市调控政策调整及表态。
2.建立市场配置和**保障相结合的住房制度。
坚持市场化改革方向，建立城镇住房制度。十八届三中全会提出，“全面深化改革的核心问题是处理好**和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥**作用”。《国家新型城镇化规划(2014-2020)》表示，“将建立市场配置和**保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求”。
在此住房制度下，**将在公共服务领域担当主要**者的作用，更多地集中在低收入群体的民生保障领域发挥作用，为民生托底；同时由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。
2.1建立多层次需求的住房**体系。
保障性安居工程建设规模及补助资金较去年有所增长。此前两会**工作报告提到，要加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，年内基本建成保障房480万套，同时加强配套设施建设、提高大城市保障房比例、推进公租房和廉租房并轨运行。另外**财政预算安排城镇保障性安居工程补助资金1980亿元，较去年实际下达数增加250亿元。
根据住建部公布数据，截至4月底全国保障性安居工程已开工286万套（其中各类棚户区184万套），基本建成125万套，分别完成全年目标任务的40%和25%。5月财政部会同住房城乡建设部下拨2023年**财政城镇保障性安居工程专项资金1193亿元，用于支持地方特别是中西部地区城镇保障性安居工程，相比去年执行资金数额增长了14.3%。
为确保资金及时下放，财政部要求各地区于2023年5月31日前，将**财政城镇保障性安居工程专项资金下拨到市（县），并适当向城镇保障性安居工程任务较重的资源枯竭型城市和三线企业比较集中的城市倾斜。
图：2023年-2023年保障性安居工程建设计划及实际完成情况。
2.2棚改成为现阶段保障房工作重点。
棚户区改造成建设速度及规模将进一步提高。今年**工作报告明确提出2023年棚户区改造任务为470万套，在上年实际开工323万套的基础上大幅提升。《国家新型城镇化规划（2014-2020）》指出未来将加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，到2023年完成城区棚户区改造。
图：截至2023年棚户区改造计划。
积极拓宽金融渠道，政策性金融机构筹建升级。两会强调要“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”。4月2日，***常务会议部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用。
银监会于6月26日宣布，已批复同意国家开发银行筹建住。
宅金融事业部。这标志着由国家开发银行成立专门机构支持棚户区改造工作取得重大进展，也是加快推进保障性安居工程建设的重要举措。此举一方面能有效缓解棚户区改造工程建设的资金瓶颈，另一方面是促进社会协调发展的有效手段，对扩内需、转方式、促发展具有重要意义。
3.金融、财税体制改革推动房地产业市场化进程。
3.1金融市场化改革推进，差别化信贷、定向降准支持刚需释放。
**多轮表态推进金融体制改革。4月以来央行发布一系列报告，明确指出要有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定。同时，要继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策。
***总理对此表示，运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，优化金融结构，保持货币信贷合理增长，推进金融改革。
图：**推进金融体制改革。
3.2财税制度改革步伐加快，地方债启动自发自还试点。
落实税收法定原则，房地产税立法相关工作逐步展开。十八届三中全会、2023年两会均提出要推动房地产税立法相关工作，当前地方债务风险和土地财政依赖性过大也对房地产税这一稳定税种的立法工作起一定推动作用。6月25日消息，财政部部长楼继伟24日向全国人大常委会报告2023年**决算时指出，下一步要扎实推进财税体制改革，实行全口径预算管理，抓紧研究编制三年财政规划，提高财政政策的前。
瞻性和可持续性，要配合做好房地产税立法相关工作。
地方**债券自发自还试点启动。《关于2023年深化经济体制改革重点任务的意见》明确提出，“开明渠、堵暗道，建立以**债券为主体的地方**举债融资机制”。5月21日，财政部发布《2023年地方**债券自发自还试点办法》，明确2023年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛等十省市试点地方**债券自发自还。
图：“自发自还”要点内容。
4.新型城镇化背景下长效机制建设速度加快。
4.1不动产统一登记工作层层推进。
不动登记制度完成时间表出台，4月不动产登记工作领导小组成立，5月不动产登记局正式挂牌，6月不动产登记信息平台研究设计正式启动，同时**要求在2023年6月底前，出台不动产登记条例。此前国土资源部地籍管理司负责人表示，国土部将在2023年建立统一登记产登记条例》成为关注焦点。两会后不动产统一登记工作加速，3月不动产统一的基础性制度，2023年推进统一登记制度的实施过渡，2023年全面实施统一登记制度，2023年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
表：不动产统一登记工作推进时间表。
4.2加快集体土地确权和城市土地集约利用并行。
审慎稳妥推进集体土地流转试点。2023年**一号文件着重指出，要引导和规范农村集体经营性建设用地入市，各地要按照**统一部署，规范有序推进这项工作。两会**工作报告也提出，要抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。
两会后，河北出台《关于全面深化农村改革的若干意见》，提出要通过试点探索农村宅基地流转、集体经营性建设用地入市，最大限度地激活农村土地资源。南京初步形成《关于全面深化农村综合改革加快城乡一体化发展的意见（讨论稿）》和《南京市农村综合改革（2014-2015）任务分解（征求意见稿）》。
首部节约集约用地规定出台。国土资源部正式发布《节约集约利用土地规定》，并将于9月1日起正式实施。针对当前土地管理面临的新形势，《规定》对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升，防止地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，增强规划的科学性和刚性管控，实现“控总量、挤存量、提质量”。
同时国土部也加大了对土地市场的监管力度，要求内蒙古、安徽、河南、湖北、广东、宁夏等六省就土地违法违规问题等实施限期整改，限期整改期间，暂停对整改地区农用地转用和土地征收的受理与审批，同时暂缓受理建设用地预审。
图：《节约集约利用土地规定》主要内容。
5.2023年下半年展望：宏观调控注重区间与方向，地方把握房地产调控方式与空间。
宏观调控注重“粗中有细”。2023年两会提出，要创新宏观调控思路和方式，确保经济运行处于合理区间，明确守住“稳增长、保就业”的下限和“防通胀”的上限。6月10日，，要继续坚持宏观调控政策的基本取向，不断创新宏观调控思路和方式，在坚持区间调控中更加注重定向调控，做好预调微调，未雨绸缪、远近结合、防范风险，保持经济运行在合理区间，确保实现全年经济社会发展目标任务。
具体到房地产业来说，也需坚持市场化改革方向，转变**职能，**旨在把握构建以**为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房**体系这一主要任务，将区域、城市的局部调整空间留给各地**。新一届**着力推进长效机制建设完善。从2023年“国五条”后的**表现来看，**关注点不再局限于房价，而是更加重视通过建立完善长效机制保障市场健康。
中长期来看，不动产统一登记、财产公示等制度出台，房地产税立法工作持续推进，将进一步促进长效机制的建立和完善，推动房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。
地方政策调整更趋灵活，空间更大。市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，而2023年房地产市场正在经历新一轮变革。随着呼和浩特限购政策的取消，各地政策的调整或将迎来新的契机。
对此，我们依然秉持此前一贯的观点：在热点城市仍然面临较大房价**压力的前提下，多数一二线城市难以从限购方面取得突破，而将继续从公积金、信贷等方面支持自住需求；对于其他限购城市来说，政策调整空间将有所扩大，针对限购进行调整也不无可能。
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