某某小区管理方案

目录。第一章物业基本概况。

第二章物业服务范围、内容及标准。

第三章机构设置及人员配备。

第四章物业管理费用测算。

第五章前期工作计划。

第六章有关配套建议。

前言：某某小区计划于2007年10月竣工。“兵马未动，物业先行”，小区物业管理前期的各项筹备工作已迫在眉睫。

对此，就有关问题多次向开发商咨询，在此基础上拟定了一个物业管理初步方案，谨呈领导审阅。

第一章物业基本概况。

一）基础设施情况：

1、占地总面积：约万平方米；

2、建筑总面积：平方米；

3、绿化率：40%，绿地面积：约8000平方米；

4、住宅楼2幢：编号。

5、消防中控室1个（与安全监控室一体）设置在；

6、电梯共计4部（客）；

第二章物业服务范围、内容及标准。

小区物业服务范围、内容及标准。

第三章物业机构设置及人员配备。

一）、机构设置：

北京市远望物业管理有限责任公司。

项目部。办公室：客户服务、保洁服务、绿化服务。

工程部：综合维修。

保安部：消防（安全）监控、小区巡视。

二）人员编制：

物业管理、服务人员编制表。

1、物业管理人员：4人。

1）项目总经理1人（负责小区物业服务的全面管理工作）；

2）办公室负责人1人（负责小区的客服、保洁、绿化管理与服务）；

3）工程部主管1人（负责共用设备设施的运行、维护与综合维修服务）；

4）保安部主管1人（负责小区治安、消防、交通等安全管理）。

2、物业服务人员： 6人。

1）客务服务：1人（负责处理小区业主投诉）；

2）财务出纳：1人（负责日常费用开支管理，会计业务由公司兼职）；

3）文秘档案：1人（负责本项目部的文秘和资料档案管理工作）

4）保洁服务：2人（负责小区内公共区域、环境的卫生清洁）；

5）绿化管理：1人（负责小区绿化、绿地、绿摆的管理与养护）；

3、工程管理人员：2人。

1）综合维修：2人（负责小区土建、设施、房屋等维修服务）；

4、安全管理人员：10人。

1）巡逻保安：6人（负责小区白天和夜间的安全巡逻）；

2）消防（安全）监控值机员：4人（负责小区消防及安全监控室的运行值班）；

三）人员选配。

1、项目总经理：本科（大专）以上文化程度，从事物业管理工作5年以上，担任过类似物业项目经理或专业公司相同职务2年以上，本人有很强的事业心、责任感，政治素质良好，具有扎实的专业知识和丰富的实践经验，作风稳健、学识广泛，善于沟通，具有统揽全局的能力。

2、部门负责人：大专以上文化程度，从事物业管理工作3年以上，担任过本专业的相应职务1年以上，有比较丰富的实践经验，具有厚实的业务知识，具备独挡一面处理事务的能力。

3、基层人员：中专以上文化程度，从事物业管理工作一年以上（领班级2年以上），本人有某一方面的技术专长，有良好的敬业精神，具备完成本职岗位工作的能力。

四）人员培训。

1、培训要求：派到新项目的人员和新招聘的人员，上岗之前由公司进行严格的岗前培训，以达到熟练岗位职能和工作流程。

2、培训内容：培训对象按层次分为中、高管理督导层，员工执行层和基本操作层。培训内容分为企业理念，管理实务，专业技能、政策法规等方面。

培训形式包括岗前、岗职、交叉等多种形式。岗前培训包括：物业概况、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技能、形体训练等课程。

3、培训计划（略）：

五）劳资管理。

1、劳资管理：劳资管理采用以职定位、以岗定薪，对员工实行职级管理，一级对一级负责，上对下的工作实行严格的督导检查并认真记录。实行“员工手册”和“激励制度”，依据国家法律、法规和北京市有关政策处理劳资关系问题。

2、员工福利：凡属正式入职本公司的员工，均需签署劳动合同，享受企业福利，按照北京市规定由企业和员工个人分别按比例缴纳社会统筹“四险”，即：养劳保险、失业保险、医疗保险、工伤保险。

第四章物业管理费用测算。

一、小区物业管理费合计：

万元/年（不含能源费）

1、物业管理费标准：元/月·平方米。

2、各项费用测算明细表（附后）

二、前期一次性开办费用合计：万元。

详见：《物资装备购置计划表》（附后）

一）、小区物业管理、服务人员费用测算表。

（二）工程维修养护费用：

1、弱电系统（含消防）：元/月×12月= 元；

2、各种水泵（含附属配套）：元/月× 月= 元；

3、设施综合维护（含房屋）：元/月× 月= 元；

4、电梯维保：元/月×4部×12月= 元。

三）卫生清洁费用：

1、生活垃圾清运：元/月×12月= 元；

2、消杀费（杀虫、灭鼠）：元/次×4次/年= 元；

3、清洁低耗品： ×0.15×12= 元；

4、外立面清洗（估算）：平方米× 元×1次/年= 元。,

四）安全管理费用：

1、安全监控设备： ×12= 元；

2、消防器材（更新率20%）：20％= 元。,

五）物业运营费用：

1、办公费：2000元/月×12=24,000元；

2、通讯费：3000元/月×12=36,000元；

3、交通费（含采购）：5000元/月×12=60,000元；

4、工作餐费：人× 元/餐×260天= 元；

5、节日装饰费用：8,000元；

6、业务活动费用：15,000元。,

六）绿化、绿摆养护费用：

1、绿地养护：8000平方米× 元= 元；

2、绿摆费用：元/月×12月= 元。,

七）开办费摊销：

1、 ÷5= 元；,

八）管理酬金：

前七项之和： ×10％= 元， ,

九）营业税金：

上述八项之和： ×5.5％= 元；,

十）物业保险费用：

1、共用设备财产险（估算）：万元×3‰= 元；

2、大众责任险（设定）：万元×3元。,

上述十项之和：,

物业管理费标准： ÷43062.69÷12= 元/月·m2

二、前期物业开办费用：

第五章前期工作计划。

一、前期筹备：

1、制定方案：如机构的搭建、管理人员、服务人员、保安人员、工程专业人员的选聘、培训，开办期物资装备器材的采购，各项物业规章制度的制定等等。各项工作均需同步进行，时间上宜早不宜迟。

2、工程介入：在新建物业交付使用前，物业工程人员将先于其他服务人员现场介入，主要任务是：一方面参与配合小区房屋、设备、设施等接管验收工作，一方面熟悉掌握小区设备、设施的施工安装、技术性能、隐蔽工程、档案资料等情况，为日后管理打下基础。

3、前期筹备：（1）、对所有物业人员进行前期物业基本概况、小区物业管理规程、基本服务规程、礼貌礼仪及各专业岗职、操作技能培训。（2）、组织对已交验的小区楼房及环境进行卫生清洁“开荒”，让新楼新起来。

（3）、购置物业管理所需的物资器材、办公用品、维修机具等，使物业管理具备整体服务功能。（4）、对小区共用部位、消防设施、车场道路等处设置各种导识系统，使小区尽快形成井然有序的生产、生活和良好的工作秩序。（5）、组织分系统、分部门、分岗位服务与管理程序的摸拟训练，使全体物业人员快速进入工作“角色”，担负起管理服务任务。

总之，通过全面、认真、细致的前期准备，使小区物业基本具备生产、生活和工作条件。

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