suzhou property market research report
从2010年4月的房产新政开始，房地产市场和金融市场的调控不断。2011年，国家延续上一年的政策，对房地产行业进行更为严厉的宏观调控。受政策调控影响，苏州楼市一度陷入低迷状态，住宅房屋成交量急剧下滑。
尤其是2011年3月初的苏州版限购令，更是进一步限制了投资投机购房者，但贷款从紧和接连加息，使得部分工薪阶层的刚需置业者受到不小的抑制。从2011年1-6月的成交情况来看，平均月销量维持在3000套左右，市场成交情况相对较缓和，但在这缓和之下也不乏热点，开盘售磬的情况再度重现市场。观望的刚需和改善族，坦言只要地段、配套、**合适就会出手。
另外有一定经济实力的改善需求者向别墅项目分流，选择一步到位，购买力渐渐回归，销售也逐渐回温，但限购令的实施使得回暖也在一定的范围内。
面对这一情况，开发商开始采取各种措施来应对政策，促进销售。而最常用手段便是降价、优惠、打折、**房等**手段，而这些手段也在一定程度上使成交量有所回升。至下半年7月份，这股**风潮依旧延续，各种优惠层出不穷，更有不少楼盘推新入市，出现开盘扎堆放量现象，这也促成了成交量的回升。
据统计， 7月苏州楼市实际开盘量为17个。其中，住宅类项目11个、商业项目4个。各区域开盘分布较为均匀，园区最多，有7个楼盘实际推出新**。
吴中区和古城区各有3个楼盘推新，相城区和高新区各有2个商业项目推新。其中部分楼盘加推比较频繁，苏州世茂运河城、天地源水墨三十度连续三周加推新**，并推出了比较诱人的降价、优惠活动。这些都在一定程度上促进了成交量。
2011年下半年在限贷、限购、限价的综合影响下，房价也出现松动的迹象。随着购房者对调控政策的消化再加上接下来新房打折的高潮，不少购房者可能会选择出手，而成交应该也会稳中有升。
一、2011年国家政策。
二、2011年苏州土地拍卖情况。
2011年苏州进行了两次土地拍卖活动，现将两次土拍情况进行介绍：
月23日土拍情况。
此次土拍为苏州限购令后第一场大型土拍，根据苏州市国土资源局出让国有建设用地使用权拍卖公告显示，此次市区推地的重点在吴中区和高新区，而两区合计占据68.6%的量。
其中吴中区推出的12宗地块中，仅2宗是住宅用地，其余均为商业用地，主要分布在越溪、郭巷、木渎等新型的居住区附近。自2010年起商业地产销售火爆，这也使得商业地块成为各次拍卖会上的香饽饽，本次商业用地的集中推出也是顺应了市场环境。
高新区的土地主要集中在枫桥街道和浒墅关，得益于北新区的大力发展。近年北新区的住宅成为了支撑该区销量的重要区域，新兴居住区的建立需要大量的商业设施满足配套，商业性质的用地依旧是主角，除了批发零售用地，还有金融、文体娱乐用地，未来北新区的生活将更加便利。
相城区本次商业用地占的比重非常大，可见相城区打造“水城花城**”的推进速度还是相当的快。
古城区推出的4宗地里，仅金阊区1宗住宅用地，金阊区将再添新住宅项目。其余2宗批发零售和商务金融用地分布在平江区和沧浪区，将进一步完善周边的商业设施配套。1宗文体娱乐用地，位于沧浪新城，周边居民未来将添新的娱乐场所，沧浪新城的居民及周边居民将因此受益。
本次土拍进入拍卖程序的地块总共22宗：苏地2011-b-4号、苏地2011-b-3号、苏地2011-b-5号、苏地2011-b-6号、苏地2011-b-9号、苏地2011-b-10号、苏地2011-b-11号、苏地2011-b-12号、苏地2011-b-13号、苏地2011-b-14号、苏地2011-b-16号、苏地2011-b-17号、苏地2011-b-18号、苏地2011-b-19号、苏地2011-b-24号、苏地2011-b-25号、苏地2011-b-27号、苏地2011-b-30号、苏地2011-b-32号、苏地2011-b-34号、苏地2011-b-35号、苏地2011-b-33号。
本次土拍参拍的房企共有29家：盈泰置业（万科）、亿城地产、苏南万科。rmpl、吴中地产、旭辉集团、南山置业、君地投资。
森瑞斯、中海发展、万道股份、浒新置业、常发地产、科技城、仁泰商品房、惠润置业、木渎镇集体资产、金茂置业、苏房集团、中元建设、江南化纤、喜临门地产、天宇置业、北部新城、吴中资产等29房企参拍。
此外，徐佩芳、朱建康、杨雪良、唐培林等12位个人也参与竞拍。
月26日土拍情况。
2011年7月26日，苏州国土资源局公开出让高新区11宗地块，其中10宗城镇住宅用地，1宗商业用地。其中9宗地块已经底价成交，2宗城镇住宅用地进入竞拍程序，分别是苏地2011-g-8号、苏地2011-g-9号地块。报名参拍企业3家，分别是苏州高新区阳山高科技产业开发****，苏州高新区城市建设投资发展****，旭辉集团。
拍卖很快结束，最终苏地2011-g-8号由苏州高新区阳山高科技产业开发****底价取得，苏地2011-g-9号地块由苏州高新区城市建设投资发展****取得。
本次拍卖的11宗地合计90.3万平方米，主要分布在新区核心区域的狮山板块，枫桥板块和苏州乐园珠江板块，其中仅1宗商业用地，其余均为住宅用地，本次成交金额合计75.9亿元，此次虽有2宗地进入竞拍环节，但最终还是底价成交。