2007年广州楼市总结。
经纬地产项目发展及研究部/文。
一。 土地一级市场分析。
1.1 出让用地及总建筑面积创历史新高。
近几年广州土地一级市场公开出让情况。
资料**：经纬地产项目发展及研究部）
2007年广州市土地一级市场（不含工业）成功出让了78宗土地，是近几年来出让土地宗数最多的一年，比2006年出让的38宗，增加了1倍以上。公开出让的土地用地面积也超过了390万平方米，与2006年相比有67.4%的增幅；规划总建筑面积778.
62万平方米，总成交金额325.32亿元。
其中，商住用地总出让宗数为54宗，总用地面积接近300万平方米，高达293.67万平方米，是2006年的1.64倍，占总数的75.
1%;规划总建筑面积为531.45万平方米，是2006年的1.61倍；总出让金额233.
49亿元，是2006年同期的2.7倍。
对比“广七条”中的“2007年计划**住宅用地5.07平方公里，住宅**总量达到建筑面积1250万平方米，其中，全市十区公开出让商品住宅用地4.3平方公里，建筑面积1058万平方米”，可以发现，2007年全年完成了供地计划的68.
1%，是多年以来的最好业绩。
2007年前十名开发商拿地情况（按交易金额）
备注：猎德村地块含合作方。
资料**：经纬地产项目发展及研究部）
开发商拿地热情高涨，成交理想。2007年开发商整体拿地表现积极，投入金额达325.32亿元，同比2006年增长了1.
4倍。其中，保利地产、富力地产、中莱地产以较高的交易金额位列三甲，保利地产以53.70亿元位列榜首，富力地产以48.
72亿元位列第二，中莱投资以44.75亿元的交易金额位列第三。上市公司成为拿地的主角，前五名中有四个为上市公司。
从拿地分布情况看，雅居乐2007年在广州市场主要完成了三件事：首次入城；番禺拿三块地，地位更巩固；成为花都的大地主。万科2007年主要在海珠区和老城区拿地，并首次进入番禺市场。
1.2 楼面地价直冲云霄。
资料**：经纬地产项目发展及研究部）
2007年广州市十区一级土地市场（不含工业）共成功出让390.89万平方米，成交金额325.32亿元，折合楼面地价4178元/平方米，同比**了55.
0%。其中，商住用地总用地面积293.67万平方米，楼面地价4393元/平方米，比2006年大幅飙升了68.
5%，大大高于同期商品住宅成交均价涨幅。
从近年土地一级市场交易**走势可以看出，自2004年起，楼面地价是稳步上升的，2006年的涨幅有所扩大，但2007年的涨幅却非常夸张。主要原因是预期楼价决定地价，发展商（主要是07年9月以前）对后市的判断还十分乐观，令到土地拍卖市场上的楼面地价屡创新高。其他原因还包括，发展商对土地的**增加估计不足，将土地的稀缺价值考虑在内；前9月份楼市销售畅旺，资金回流相对容易；以及**与楼市联动带旺土地市场等。
楼面地价疯狂**，大幅增加了发展商的拿地成本，对本地房地产市场的长远发展不利。同时，“地王”屡现，也被部分发展商当作提价的理由，成为牵引广州楼价整体过万的推手之一。
2007年部分区域或板块的“地王”一览。
（数据**：经纬地产项目发展及研究部）
进入2007年后广州市的楼面地价一路狂飙，不断的刷新地王记录，位于白云区的云祥路地块也以最高楼面地价18729元/平方米成为广东省的地王。天河区的珠江新城b1-3地块也以过万的楼面地价11912元/平方米成功出让。从用地性质来看，主要以居住用地为主。
从开发商组成来看，金地集团和中莱投资成为楼市“黑马”。
新政前后土地拍卖情况。
数据**：经纬地产项目发展及研究部）
9·27信贷新政”以后，市场对楼市的预期逐渐回归理性，土地出让市场的楼面地价也逐渐**。9月27日央行及银监会公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，12月5日，又公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，新政的不断出台，使得年底的两次土地拍卖会冷清了不少，开发商拍地热情与新政前相比明显降低。金沙洲、番禺区和花都区三幅地块的楼面地价年底都有所回落，新政前金沙洲的楼面地价为8769元/平方米，新政后为4241元/平方米，下降了50%以上，而老城区的**也在底价的基础上浮不多，和新政前相比，**回归理性。
从新政后的土地成交情况来看，12月6日拍卖的12幅地块，除2块为商业用地流拍以外，其它10幅住宅用地全部成交，12月20日的6幅土地也全部成交，表明开发商对于后市还是乐观的。随着市场的不断变化，预计2008年的土地市场将以理性、谨慎向好为主基调，广州的土地**也将回归平稳的发展态势，部分区域不排除出现回落的现象。
1.3 郊区土地出让活跃。
数据**：经纬地产项目发展及研究部）
从公开出让地块的用地面积来看，出让面积较大的三个区域均位于市区以外，依此为萝岗、番禺和花都，萝岗区公开出让的总用地面积为136.12万平方米，占十区总出让面积的35%，番禺区公开出让的总用地面积为84.18万平方米，占十区总出让面积的21%，花都区公开出让的总用地面积为57.
46万平方米，占十区总出让面积的15%。郊区四区的总用地面积为315.09万平方米，占十区总出让面积的81%，土地**区域大幅向郊区扩张。
预计2009年起，郊区将成为广州市商品住宅主要**区域。
数据**：经纬地产项目发展及研究部）
从用地宗数来看，萝岗区以18宗遥遥领先于其它区域，海珠区虽然公开出让的总用地面积不高，但以13宗的土地出让宗数略高于花都区的12宗位列第二，番禺和白云不分伯仲，出让宗数各为8宗，天河和荔湾各4宗，南沙2宗。
二。 楼市政策简析。
2006年是公认的“政策年”，而2007年出台的政策与2006年相比，无论是国家出台的宏观经济政策、房地产新政，还是广州地区出台的系列政策实施细则，都在2006年的基础上对楼市产生了更大的影响。**将重心放在了金融政策、税收、住房保障建设及政策细节的完善上。年内的6次加息、《物权法》颁布实施、10次存款准备金率的上调及信贷调控政策的出台，都给广州楼市带来了不小的撼动。
从新政出台的频数、时间来看，与前两年重大政策出台多选择在上半年的月份不同，2007年重大政策的出台时机则选择在了下半年，特别是发展商最为看重的十一**周前夕。分析对于楼市影响比较大的几个政策分别为：
2.1 广七条。
为了抑制我市房价过快增长，不断改善群众住房条件，3月28日，广州市国土房管局、市建委和市规划局公布了《广七条》。《广七条》的提出加大了商品房**量，缓解住房供需矛盾。2007年**规划出让用地为5.
07平方公里，其中，全市十区公开出让商品住宅用地4.3平方公里。《广七条》中强调保障型住房建设，2007年确保完成**投资15亿元兴建的6116户、建筑面积48.
6万平方米的廉租住房建设，全面解决2005年统计在册的5643户“双特困户”。对于房地产市场来说，《广七条》的实施提高了市场土地的**量，缓解了市场的供不应求；对于中低收入人群来说，**通过多重渠道和**模式保障了中低收入人群的住房需求。
2.2 年内六次加息。
11月居民消费**指数（cpi）同比**6.9%，创2007年月度最高。受到cpi屡创新高及通货膨胀**的预警，中国人民银行12月20日宣布，上调金融机构人民币存贷款基准利率。
这是央行今年以来第六次加息，距离第五次加息相隔三个月。
2007年央行六次利率调整情况。
数据**：经纬地产项目发展及研究部）
央行一年内连续加息六次，一年期存贷款基准利率分别上调到4.14%和7.47%。
从全年调整利率情况可以看出，5月19日、8月22日和12月20日的利率调整情况是相同的，均为一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。
分析频繁加息的主要原因是在引导货币信贷、投资合理增长的基础上，防止后续出现明显的整体性通货膨胀。央行六次加息短期内抑制了信贷的增长，减少风险，但促使了整体房地产的市场观望气氛，市场趋于冷淡。累计效应使得供房者的成本不断加大，对房地产市场的中长期**也不利。
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