一、竣工验收备案管理。
竣工验收备案是工程施工和施工管理的最后一个阶段，表明工程项目建设已达到建设单位的要求，是项目转入交付使用的标志，是对设计、施工及交付工作进行检验评定的重要环节。
竣工验收备案的主要任务是：对施工管理的全过程进行系统的总结；对工期、质量、成本进行分析；安排好竣工计划及收尾工作；办理竣工结算、工程档案资料移交、工程保修手续等工作。
从法规上讲，项目竣工验收备案又是法定的项目交付的必要环节，《南京市建筑工程质量监督管理规定》，新、改、扩建的建筑工程，建设单位都应在工程竣工验收前前，书面通知建筑工程质量监督机构（南京市建筑安装工程质量监督站，简称质监站），并将有关工程质量文件和工程质量控制资料报送质监站。质监站到工程现场对验收的组织形式、程序、执行验收标准等情况进行监督。并及时提交工程质量监督报告。
建设单位在建筑工程竣工验收合格后，持相关资料到备案机关（南京市备案机关设置在质监站的备案科，简称备案科）办理建设工程竣工验收备案手续。
这些资料涵盖由规划、公安消防、环保、人防、城建档案、质量技术监督等部门出具的认可文件或者准许使用文件；申报、验收资料。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
备案机关对符合备案要求的，出具工程竣工验收备案证明。取得《工程竣工验收备案证明》后，房屋才可交付使用，办理产权证。
归纳起来，从竣工验收到质监备案的主要工作流程如下表：
整个过程大体上可分为三类检测验收工作：即自检竣工验收；职能机关检测，验收和质监站监督验收、竣工备案。一切都以取得竣工验收备案证明为最终结果。
然而，一些项目由于不清楚流程，不懂得抓重点的工作，不清楚关键节点，从而耽误整个工程的验收备案，导致项目交付延期，对项目造成极大损失。
二、工作重点分析：
本人经多年工作经验，结合地区及项目具体情况，分别对这三类检测验收工作重点做一下分析：
一）自检、竣工验收阶段。
1、竣工自检：在项目经理的组织领导下，对竣工项目按分段、分层。分项地逐一进行全面检查、自验，并做好记录，对不符合要求的部位和项目，要制定修补处理措施和标准，并限期修补好。
全部修补处理完毕后，应再进行复验，为正式验收做好充分准备。
2023年起，南京对住宅项目需进行分户验收，从近年的验收重点看，保温节能验收、外窗临水试验和屋面卫生间蓄水试验成为质监监督的重点。所以自检时要格外重视。
2、编制竣工图。竣工图是如实反映施工后建筑工程情况的图纸，它是工程竣工验收的主要文件，竣工图必须做到准确、完整，并符合长期归档保存的要求。竣工图还是最终决算的重要依据。
一般没有较大的结构性的或重要的设计变更，平面布置改变等不超过40%的，可以在原施工图纸上进行修改和补充后的实际情况，并附以设计变更记录和施工说明，然后加盖“竣工图”标志作为竣工图使用。不论是原施工图还是新绘制的竣工图，都必须是新图纸，所以必须提前嗮印新图，保证绘制质量，完全符合技术档案的要求。
3、其他需要准备好的文件还有：
a.房屋建筑工程竣工验收备案申请书，由建设单位填写。
b.工程竣工报告， 工程完工后由施工单位进行检查评定后填写，提交建设单位。包括监督站责令整改问题的执**况。
c. 工程质量监理评估报告，监理单位在工程竣工预验收后，施工单位整改完毕，由总监理工程师填写。
d. 工程质量勘察、设计检查报告，勘察单位和设计单位在基础工程竣工验收后，分别对该工程进行了全面检查后填写。
e. 单位工程竣工验收报告，此表由建设单位填写，签字加盖法人单位公章。
f. 单位(子单位)工程质量竣工验收记录，参加验收单位公章需齐全无误。
h. 工程项目施工许可证，建设单位提供原件验证，复印件加盖建设单位公章注明原件存何处。
i. 规划部门认可文件，提供原件验证，复印件加盖建设单位公章注明原件存何处。
j. 南京市建筑工程质量保修书，由施工单位和建设单位在工程竣工验收合格后签发。
k. 住宅工程质量保证书说明书发放承诺书，由建设单位填写并加盖公章。
l. 工程款支付情况表，未按合同支付到位的，应有还款计划，并由施工单位、建设单位签章认可。
二）职能机关验收，检测阶段。
1、人防工程验收证明书：由市人防办签发。
人防验收由于程序复杂，要求严格，必须提前做好验收工作，一般都要多次复验，是验收工作的重中之重。按南京地区要求分四个过程：
a.人防工程初验：由质监站人防分站工程验收科负责验收。
防护密闭门要安装完毕，缝隙要符合规范要求，密封胶条要安装好；进排风井道、机房内部粉饰完工，设备、照明安装完毕；工程无渗水；通道通畅。
b.地下室设备运转内部环境监测。由人防质监站检测科负责检测，主要检测进排风机的风量等，一定要先自检测试电源和风阀的工作是否正常。
以上两项可能要进行复验，很耽误时间，所以要充分做好准备工作，争取尽快验收通过。
c.人防竣工资料档案备案。待上述两项验收完毕，准备两套人防有关竣工图纸和其他资料报送人防备案科。其中《人防工程防护功能平战转换预案》及光盘要提前准备好，一般有设计院编制。
d.人防综合验收。由市人防办公室验收，验收合格，交由区人防办管理。
最后出具人防工程竣工验收证明书。
2、消防部门认可文件，南京市公安消防局验收签发。现在一般委托第三方检测机构配合验收。
3、环保部门认可文件，设计有环保要求的提供原件验证。
4、施工图设计文件审查意见，由建设方提供。
5、建设工程档案专项验收意见书，由城建档案馆提供的档案验收意见。
6、防雷装置验收合格证，由气象部门出具的《防雷装置验收合格证》。这项验收也是比较耗时复杂的检测验收，必须提前做好验收准备工作。
7、检测、试验报告登记。
工程使用功能检测报告，由质监部门认可的检测中心检测试验。分别是通球试验、避雷接地、接地电阻、通风空调测试、室内环境检测、门窗、幕墙三性检测等。
而电梯检测由南京市特种设备监督检验所进行。
三）质监站监督验收、竣工备案。
从以上规定我们可以看到，建设方竣工验收后，还要质监站进行监督验收，实际就是验收的验收，监督验收后再经备案科审核验收，方可使项目最终结束。
具体有以下重点工作。
1.民用建筑节能单项工程质量验收记录，由质监站进行专项验收。南京的外墙保温，外遮阳的规定需严格执行，是现行质监验收的重点项目。
2.工程质量监督报告，由质监站监督科验收后签发。在上述验收文件齐全后，进行监督初验，再复验，最后由质监站综合科进行综合验收，报送质监站备案科，备案科再验看资料齐全合格后发放《工程竣工验收备案证明》。
综上所述，竣工验收备案工作复杂，程序繁多，项目经理在此阶段应着重抓好以下工作：
1、 制定好竣工计划。组织好有关人员根据合同的规定，在认真清查的基础上，对丢项、漏项限期解决；落实土建、机电安装、园林绿化和市政配套等分项工程完工的综合计划。
2、 安排好收尾工作。对已完成的项目和部位，进行查封保护；对电器线路、水管及其它各种管线进行检查与试验；拆除施工现场的各种临时设施和临时管线，清理施工现场。
3、 组织有关人员做好竣工验收的准备工作：编制竣工图；编制工程档案；进行竣工结算；准备工程质量评定资料。
4、 领导并组织竣工自检。施工项目验收的准备工作。
5、 做好与检测验收职能机关的协调工作，充分了解验收流程和所需资料，根据流程图抓关键节点，分清工作的轻重缓急，尤其要重视各项验收的准备工作必须充分，争取最短时间完成竣工验收备案。
竣工验收备案目录
目录。1 竣工验收备案表 黄皮本 质监站发给 2 竣工报告 蓝皮本 3 质量评估报告。4 地质勘查单位工程验收质量检查报告。5 设计单位工程验收质量检查报告。6 施工图审查机构工程质量验收报告。7 建设工程规划验收合格证。8 环保验收合格证 小型建设项目验收报告 9 公安消防验收意见书 可复印，但必...
竣工验收备案目录
竣工验收备案资料目录。序号1234567891011121314151617181920 文件内容。竣工验收档案资料分布说明竣工验收备案书。四川省建设工程施工总承包合同备案表和建设工程施工合同企业投资项目备案通知书建设用地批准书建安 施工图设计文件审查备案通知书和审查报告四川省防雷装置验收意见书四川...
竣工验收备案所需目录
竣工验收备案资料目录。1 房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表 中正本 三份副本及七份 原件 2 建筑工程施工许可证 原件 3 富阳市建设工程质量监督报告 原件 4 建设项目竣工规划验收意见 原件 5 附属设施竣工验收意见书 原件 6 消防验收合格意见书 原件 7 档案验收合格证 原件 8 工程...